亿平方米销售面积峰值 楼市最后的“黄金一页”？阿里巴巴最大股东

从数据上看，房地产商场的活泼期好像从未远去。

在调控方针频出、商场高开低走的2021年，全国商品房出售额到达18.19万亿元，初次打破18万亿；出售面积17.94亿平方米。两项方针双双到达前史峰值。

在这背面，是我国楼市稀有的继续增加周期：从2015年以来，全国商品房出售规划接连7年坚持增加，出售面积仅在2019年小幅下滑，其他6年均坚持增加。值得注意的是，自2017年以来，出售面积的增速就降至个位数，体现出趋稳的气势。

这期间，调控方针不断加码，手法也趋于老练。但城市化进程的驱动和改进需求的开释，依然令楼市在迈过供需平衡点后，继续有微弱的动力。

但种种迹象表明，这种增加很难继续。统计局于1月17日发布的数据闪现，2021年的房地产出资、出售、融资等方针增速，都呈现出下滑的趋势，新开工面积则降至两位数。跟着“三道红线”、会集供地等供应侧变革的深化，商场后继增加乏力，但从另一种意义上，这也意味着平稳趋势的接连。

这是盈利年代的巅峰，也是调整期的开端。

下滑的曲线

从空间散布来看，2021年，长三角、大湾区等热门区域商场回暖，东部和中部地区也成为商场出售的首要拉动力气。相比之下，西部地区出售由涨转跌，东北地区则继续低迷。

从时刻散布来看，在上一年上下半年之间，商场体现有着显着的分野。其间，上半年的出售规划高歌猛进，但从7月开端，楼市月度成交规划同比由增转降，且降幅越来越大。到12月，商品房出售面积降幅已到达15.6%，出售金额降幅为17.8%。

信贷方针的收紧，是导致出售萎缩的主因。21世纪经济报记者道了解到，从上一年下半年开端，相对宽松的信贷方针呈现收紧，不只开发借款难度加大，按揭借款相同受到影响。到年底，热门城市按揭借款的放款周期遍及在4个月以上，部分城市乃至需求6个月以上。

事实上，上一年9月以来，监管层现已在开释方针纠偏的信号。年底举行的中心政治局会议和中心经济工作会议还提出，“更好满意购房者的合理住宅需求”。这些办法现已使楼市呈现部分改进，但关于上一年全年的数据影响依然有限。

统计局的数据闪现，上一年以来，全国商品房出资、融资等方针的增速都在快速下滑。

其间，房地产开发出资增速从上一年1-2月的38.3%，降至上一年1-12月的4.4%，该方针乃至低于同期的固定资产出资增速。房地产对固定资产出资的拉动作用削弱，这也是近些年来初次呈现。

同期，房地产企业到位资金来源增速从51.2%下降至4.2%。而整个2021年，房企的拿地面积都处于负增加状况，全年拿地面积下降15.5%。

房地产开发景气指数则从上一年2月的101.45，一路下滑至100.36。

信贷方针对商场主体的影响清楚明了，并与数据体现构成照应。21世纪经济报导记者了解到，上一年年头，不少上市房企拟定了较为“急进”出售方针，到下半年，企业又纷繁出手下调。但即便如此，依然有不少房企未能完结调整后的方针。

上海易居房地产研究院表明，2021年，规划房企均匀方针完结率不到90%，显着低于近年105%以上的均匀水平。在发表年度成绩方针的部分规划房企中，到上一年12月末，有逾8成未完结全年成绩方针。

与此同时，企业在上一年下半年的出资热心和拿地开销，均低于上半年，这也使得热门城市的第二轮、第三轮会集供地热度，显着不及第一轮。

前史高点已至？

虽然决心没有完全康复，但若拉长周期来看，近几年的房地产商场依然活泼。

从2015年以来，全国商品房出售规划接连7年坚持增加，出售面积仅在2019年小幅下滑，其他6年均坚持增加。

这期间，全国商品房年度出售面积从不到13亿平方米，增加到挨近18亿平方米，增幅挨近40%。出售金额从8.7万亿元，增加至18万亿，增幅到达109%。

曩昔多年来，我国房地产商场的运转多以三年为一个动摇周期。相比之下，接连七年的继续增加周期显得较为稀有。

华夏地产首席剖析师张大伟向21世纪经济报导记者表明，城市化进程依然可以带来很多需求，且在此前的大规划“上车”后，改进型需求也迎来开释周期(热门城市特别显着)。加之近几年方针环境相对宽松，使得房地产商场呈现一段继续增加期。

依据官方数据，2015年，我国常住人口城市化率为56.1%，到2020年升至63.89%。近8个点的城市化率增幅，成为近年来房地产商场的重要驱动力。

但与此同时，方针调控的导向和手法也在此期间产生了根本性的改变。2016年底的中心经济工作会议初次提出，“房子是用来住的，不是用来炒的”。尔后，与房地产相关的部分接连出台了多项配套方针，力度和广度都甚于以往。

到2020年，方针开端向供应侧延伸。以“三道红线”、“五档房贷办理”为代表的房地产金融审慎办理方针，以“会集供地”为代表的供地方针，开端作用于金融和土地两个重要端口。此刻，房地产长效机制也开端发挥作用。

这些方针的作用正逐渐闪现。近五年来(2017年到2021年)，全国商品房出售面积的增速开端降至个位数，分别为7.7%、1.3%、-0.1%、2.6%、1.9%。近三年来(2019年到2021年)，商品房出售额的增速也维持在个位数，阐明商场的动摇正在收窄。

“虽然有疫情影响，但曩昔两年的商品房出售规划都没有产生大幅动摇，阐明全体商场仍是趋于稳定的。”上海易居房地产研究院智库中心总监严跃进向21世纪经济报导记者表明。

大都剖析人士以为，这种趋稳的局势将会长期存在，但依照当时的方针趋势和商场走势，近18亿平方米的出售规划，有或许成为前史峰值。未来的商场出售大概率将平稳下滑，但短期内仍将维持在必定的规划。

一个重要的理由在于，商场决心很难完全康复，且库存储藏相对缺乏。自2019年以来，房地产企业拿地面积已接连三年负增加。而在2021年，全国商品房新开工面积也已到达两位数降幅。

至于商场规划，大都组织以为，未来几年间，商品房出售面积会维持在16-17亿平方米，出售规划也将在17-18万亿的量级。